Quella che sembrerebbe essere una storia da ‘sogno americano’ e dagli stracci alla ricchezza, potrebbe non avere un lieto fine per il fondatore di Evergrande, il più grande sviluppatore immobiliare cinese. Con l’agenzia di rating Fitch che ha abbassato il rating della società quasi al default, la storia di investimenti aziendali ad alta leva finanziaria del fondatore potrebbe essere infatti giunta al suo più naturale epilogo.
Poiché Evergrande sembra ormai non riuscire a pagare il debito, gli osservatori si sono chiesti se il Partito Comunista Cinese (Pcc) salverà l’azienda. Tuttavia, con la politica del Pcc di «alloggi per vivere, non per speculazione», la strategia di Evergrande basata sulla leva finanziaria, che il suo fondatore ha seguito per oltre due decenni, potrebbe rivelarsi anche la sua rovina.
Xu Jiayin, ora 62enne, ha fondato Evergrande nel 1996. Nel 2018 era la società immobiliare più facoltosa al mondo, secondo il portavoce cinese Xinhua. Xu ha costruito il successo dell’azienda usando la leva e immergendola in un profondo debito impossibile da ripagare al momento, contando però su vendite rapide per ripagare i finanziatori nel tempo.
Prima di scoprire il mondo delle vendite immobiliari, l’esperienza commerciale di Xu è iniziata con la spedizione di riso, paglia e carbone da un villaggio all’altro nella sua provincia natale dell’Henan.
In seguito Xu ha frequentato il college nella città di Wuhan e si è laureato nel 1982. In base ai principi dell’economia pianificata comunista, è stato assegnato a lavorare in un’acciaieria locale nell’Henan. Il sito web finanziario cinese 163 ha riferito che Xu ha dovuto lasciare la fabbrica nel 1992 dopo essere stato indagato per aver venduto rottami metallici della fabbrica e aver distribuito i proventi ai suoi colleghi.
Sebbene in quel momento la Cina fosse aperta all’Occidente, l’entroterra della Cina seguiva ancora il sistema comunista. Xu aveva poche possibilità di diventare ricco nell’Henan. Così si è trasferito nella città di Shenzhen, la prima Zona Economica Speciale (Sez) della Cina. Le Zes sono aree della Cina comunista in cui vengono attuate politiche economiche guidate dal mercato.
A causa della vicinanza di Shenzhen a Hong Kong, il Pcc aveva scelto infatti di trasformare Shenzhen da villaggio di pescatori in una zona economica sperimentale. L’ex leader cinese Deng Xiaoping ha infatti usato Shenzhen come banco di prova per un’economia capitalista di mercato aperto.
A quel tempo, gli abitanti di Shenzhen non erano tenuti a obbedire a molti regolamenti, a patto di portare soldi al regime. Lì, Xu ha trovato la piattaforma giusta per espandere la sua ricchezza.
Boom immobiliare
Lo stesso anno in cui Xu è stato costretto a lasciare il lavoro in fabbrica, ha iniziato la sua carriera lavorando per una società immobiliare a Shenzhen nel 1992. E ha fatto guadagnare al suo capo oltre 10 milioni di dollari in tre anni, secondo Sohu.
Nel 1994, ha creato una filiale per il suo capo, che si è rivelata anche molto redditizia: un solo progetto per una filiale nella vicina città di Guangzhou ha fruttato oltre 26 milioni di euro. Nonostante i suoi contributi eccezionali, secondo Sohu, il suo capo gli pagava solo l’equivalente d circa 400 euro al mese. «Se il mio capo mi avesse pagato 15 mila dollari come reddito annuale [equivalente di 13 mila euro, ndr], forse non mi sarei dimesso», ha detto Xu a Sohu. Nel 1996, Xu ha lasciato il suo capo e fondato la sua società immobiliare, la Guangzhou Hengda Industrial Company Limited, predecessore di Evergrande.
Il modello di Xu era anche favorevole per il governo locale. Secondo uno studio della Wharton School dell’Università della Pennsylvania, infatti, le vendite di terreni sono una forma primaria di reddito per il governo cinese.
Xu ha creato un circolo virtuoso (o per lo meno funzionante) in cui acquistava grandi quantità di terreno e vendeva rapidamente le nuove case.
Il suo primo progetto è servito da modello per i suoi successivi progetti di sviluppo immobiliare: la sua azienda è stata sostenuta da prestiti che non era in grado di rimborsare e ha scommesso tutto sul successo futuro.
È riuscito a ottenere un appezzamento di terra a Guangzhou per circa 13 milioni di euro. Ha quindi firmato un accordo sull’uso condizionale del terreno con il proprietario e ha proceduto a ottenere un prestito di 800 mila euro per un progetto di costruzione.
Dopo aver pagato al proprietario del terreno 668 mila euro come acconto, Xu ha diviso l’importo rimanente tra la società di progettazione, le società di costruzione e il suo personale. Ma doveva ancora dei soldi a ciascuna divisione.
Aveva bisogno di incassare rapidamente. Il suo primo progetto immobiliare a Guangzhou utilizzava appartamenti di piccole dimensioni a prezzi accessibili per rivolgersi a un target di giovani adulti. La sua prevendita ha avuto un tale successo che l’intero progetto è andato esaurito in meno di mezza giornata. «Abbiamo iniziato a vendere la nostra proprietà a 433 dollari [380 euro circa, ndr] per metro quadrato, che era al di sotto del nostro costo, ma tutti gli appartamenti sono stati venduti in due ore», ha riferito Xu in seguito al ventesimo anniversario di Evergrande. «Il nostro fatturato è stato di 12,3 milioni di dollari [10 milioni di euro, ndr] in così poco tempo, che è stato il primo prezioso secchio d’oro per l’azienda».
Secondo un articolo di 163 di agosto, il primo progetto di Xu gli ha procurato sia sostegno che attenzione. Tre anni dopo, nel 1999 Evergrande era tra le prime 10 società immobiliari di Guangzhou.
Con forti tattiche di leva come suo modello di business preferito, Xu ha ripetuto la strategia del suo primo progetto di ottenere prima la terra, poi prendere in prestito denaro dalle istituzioni finanziarie nazionali e successivamente finanziare il tutto attraverso investitori internazionali. Evergrande è meglio conosciuta per la sua strategia di «debito elevato, leva finanziaria elevata, fatturato elevato e basso costo».
Molti imprenditori cinesi hanno seguito il modello di Xu. Usano denaro preso in prestito per acquisire terreni, raccolgono denaro tramite prevendite a nuovi inquilini e poi prendono in prestito più denaro da investire in nuovi progetti. Le banche, i governi locali e gli sviluppatori ottengono la loro parte di interesse in questa pratica.
Ma la rapida espansione di Xu, alla fine, ha raggiunto il limite: «Il problema principale con Evergrande è l’eccessiva espansione e attività bancaria da parte di troppe istituzioni diverse», secondo un funzionario del controllo del rischio di una banca statale non identificato citato da Reuters.
Il rapporto di indebitamento netto (una misurazione del debito rispetto al patrimonio netto) di Evergrande era del 240 percento a giugno 2017, secondo quanto riportato da Reuters a settembre.
In precedenza, nell’aprile 2015, Epoch Times ha riferito che Evergrande ha utilizzato trucchi contabili per classificare parte del suo debito come capitale proprio, allo scopo di ridurre il rapporto debito/patrimonio netto dal 292 percento all’85,9 percento nel 2014.
Tuttavia, il Pcc osserva il mercato immobiliare interno, poiché costituisce circa il 30 percento del Pil cinese e oltre il 75 percento delle sue attività, secondo Bloomberg. E i prezzi delle case sono per lo più in aumento negli ultimi 10 anni, secondo l’Ufficio Nazionale delle Statistiche Cinesi.
Il regime teme i disordini sociali che arriverebbero dopo il potenziale crollo della bolla immobiliare. Il Pcc ha quindi iniziato un giro di vite sul mercato immobiliare cinese emanando nuove politiche e regole, affermando che l’alloggio è «per viverci, non per speculare». Ha anche rafforzato la presa sulle istituzioni finanziarie.
Il classico salvagente di Evergrande, i prestiti, sono stati interrotti e sia i dipendenti che gli investitori stanno premendo per il rimborso. La società ha oltre 300 miliardi dollari di passività totali, che è il 2% del Pil cinese.
Nonostante l’edilizia abitativa sia una parte importante dell’economia interna cinese, il Pcc probabilmente non fornirà un piano di salvataggio per Xu ed Evergrande. Il regime ha dichiarato che non vuole che l’edilizia abitativa sia un mercato speculativo, qualcosa su cui Xu ha prosperato.
Inoltre, l’unica preoccupazione del Pcc nei confronti dei suoi cittadini è che non si stiano preparando alla rivolta. L’alloggio e la finanza stabile sono diventati un obiettivo generazionale per il cittadino cinese medio e consentire agli speculatori immobiliari di guidare il mercato non è una forma di controllo che il Pcc concederà prontamente.
Mantenere la famiglia cinese media gravata di debiti è favorevole al Pcc. Tuttavia, i due estremi dell’alloggio che diventa troppo costoso per le famiglie, o lo scoppio della bolla immobiliare, porterebbero entrambi all’instabilità sociale. Il primo per le famiglie che non riescono più a crescere, il secondo per le famiglie che hanno perso generazioni di investimenti.
Alla fine, Xu dovrà probabilmente affrontare i suoi finanziatori e il Pcc troverà un modo per agire come il salvatore senza macchia del popolo, piombando all’indomani e dividendo i restanti beni di Evergrande dopo il suo default.
Sarah Ho si è laureata alla Pbc School of Finance della Tsinghua University. Ha un master in finanza. Ha gestito le proprie attività nei settori finanziari e di investimento in Cina. Ora è un’analista freelance in finanza e vive negli Stati Uniti.
Le opinioni espresse in quest’articolo sono dell’autore e non riflettono necessariamente quelle di Epoch Times.
Articolo in inglese: The Story of Evergrande’s Founder and What It Means for the Company’s Future