Nel tentativo di arrestare il continuo declino del mercato immobiliare cinese, il Partito Comunista Cinese (Pcc) ha introdotto un pacchetto di sostegno con tre nuove misure, tra cui l’istituzione di un fondo di 300 miliardi di yuan (39 miliardi di euro) per l’acquisto di proprietà invendute. I media statali cinesi hanno applaudito queste misure definendole cambiamenti politici «epici».
Tre misure principali
Il 17 maggio, durante una videoconferenza sul lavoro immobiliare tenuta dal Consiglio di Stato del Pcc, la banca centrale cinese e gli organismi di vigilanza finanziaria hanno lanciato tre importanti misure per sostenere l’appello del vice premier He Lifeng per una «dura battaglia per affrontare i rischi dei progetti immobiliari non finiti».
La prima misura è quella di ridurre la percentuale di acconto per chi acquista una prima casa a non meno del 15%, mentre per le seconde case l’acconto minimo è stato fissato al 25%. Ciò segna la prima volta negli oltre 40 anni di storia del settore immobiliare commerciale in Cina che il tasso di acconto per chi acquista una casa per la prima volta è stato fissato al 15%, addirittura inferiore a quello registrato durante i maggiori sforzi di stimolo del 2008 e del 2016, quando era al 20%.
La risposta del mercato all’abbassamento della percentuale di acconto al 15% suggerisce che, se da un lato rende più facile per gli acquirenti di case entrare nel mercato, dall’altro aumenta anche i pagamenti mensili del mutuo e l’importo totale del prestito, che devono essere considerati insieme ai tassi di interesse ipotecari.
La seconda misura prevede la riduzione dei tassi di interesse sui prestiti dei fondi di previdenza immobiliare e la rimozione del limite inferiore sui tassi dei mutui commerciali.
Secondo la comunicazione della banca centrale, a partire dal 18 maggio i tassi di interesse sui prestiti individuali dei fondi di previdenza immobiliare saranno ridotti di 0,25 punti percentuali, con tassi per i prestiti fino a cinque anni e oltre cinque anni adeguati rispettivamente al 2,35% e al 2,85%.
Per le seconde case i tassi sono fissati rispettivamente a non meno del 2,775% e del 3,325%.
Per quanto riguarda il limite inferiore dei tassi ipotecari commerciali, la banca centrale cinese in genere fissa un tasso di interesse di riferimento per i mutui, che può variare leggermente. Ora, con la rimozione di questo tasso di riferimento, le banche possono determinare liberamente i tassi ipotecari in base alla concorrenza di mercato.
I media statali cinesi affermano che la nuova politica porterebbe a un calo dei tassi ipotecari nella maggior parte delle città da 0,3 a 0,4 punti percentuali.
La terza misura prevede l’acquisto diretto delle proprietà invendute da parte delle autorità del Pcc.
Il vicepremier He Lifeng ha menzionato che nelle città con una quantità significativa di proprietà invendute, il regime potrebbe acquistare alcune unità abitative commerciali da utilizzare come alloggi a prezzi accessibili. Successivamente, la banca centrale cinese ha annunciato l’intenzione di istituire un fondo di 300 miliardi di yuan (39,2 miliardi di euro) per il rifinanziamento dei prestiti, con un tasso di interesse dell’1,75% e una durata di un anno, rinnovabile fino a quattro volte.
Fondi insufficienti per salvare il mercato immobiliare
Il mercato immobiliare cinese è in subbuglio da oltre due anni e le varie politiche introdotte dal Pcc non sono riuscite a raggiungere i risultati desiderati. La recente affermazione del vice premier secondo cui le autorità cinesi possono acquistare alcune unità abitative commerciali da utilizzare come alloggi a prezzi accessibili è diventata il punto focale di questa tornata di sforzi di salvataggio del mercato.
Tuttavia, i dati e le analisi degli esperti indicano che, mentre le autorità mirano a salvare il mercato immobiliare, si trovano ad affrontare la dura realtà di una grave carenza di finanziamenti, nonostante i media statali cinesi abbiano descritto queste politiche come «epiche».
Secondo i dati dello Shanghai E-House Real Estate Research Institute, a marzo la superficie totale dei nuovi edifici residenziali commerciali in 100 città a livello nazionale era di circa 499,16 milioni di metri quadrati.
Il tempo necessario per vendere l’inventario immobiliare, noto come «ciclo di destocking», varia a seconda delle condizioni economiche e dei livelli della città. I dati mostrano che a marzo, il ciclo di destocking per i nuovi edifici residenziali commerciali in 100 città è stato di 19,2 mesi nelle città di primo livello, 21,6 mesi nelle città di secondo livello e 33,1 mesi nelle città di terzo e quarto livello. Prima della pandemia, a dicembre 2019, il ciclo di riduzione delle scorte era rispettivamente di 12,2 mesi, 8,9 mesi e 10,2 mesi.
Song Xuetao, analista cinese di Tianfeng Securities, ritiene che il piano delle autorità cinesi di acquistare direttamente inventario immobiliare sia quello di rilanciare e stabilizzare il mercato attuale riducendo il ciclo di destocking entro i 18 mesi.
Secondo i calcoli di Tianfeng Securities, il raggiungimento di questo obiettivo richiederebbe circa 7 mila miliardi di yuan (circa 910 miliardi di euro).
Inoltre, Nomura Securities stima che la Cina abbia da 20 a 30 milioni di unità immobiliari non finite e che le autorità avrebbero bisogno di almeno 440 miliardi di dollari per completarle. Arthur Budaghyan, il capo dei mercati emergenti e stratega cinese presso Bca Research, ha affermato che almeno 5 trilioni di yuan (circa 650 miliardi di euro) dovrebbero essere immessi nel travagliato mercato immobiliare cinese per avere un impatto significativo sull’economia.
Attualmente, il piano della banca centrale di introdurre solo 300 miliardi di yuan (circa,39 miliardi di euro) in prestiti di rifinanziamento è considerato insufficiente. Mike Sun, uno stratega degli investimenti nordamericano, ha dichiarato a Epoch Times che le cosiddette misure più forti della storia lanciate da Pechino hanno un’efficacia limitata nel rilanciare il mercato immobiliare. «Il governo [cinese, ndr] è gravato dal debito e non può stanziare fondi sufficienti. Inoltre, il problema più critico è che il pubblico, in quanto lato della domanda del mercato immobiliare, generalmente manca di fiducia nell’economia futura, il che riduce significativamente la disponibilità ad acquistare case».
Forte calo dei principali indicatori economici
Vale la pena notare che l’introduzione di questi pacchetti di sostegno al mercato immobiliare da parte del Pcc avviene nel contesto di un calo generale dei principali indicatori economici ad aprile, con il mercato immobiliare che continua a far fronte a prezzi in calo.
I dati ufficiali del Pcc mostrano che ad aprile il finanziamento sociale totale della Cina è diminuito di quasi 200 miliardi di yuan (circa 26 miliardi di Euro), segnando il primo calo in oltre 20 anni. Ciò indica una diminuzione della domanda di prestiti e altri fondi da parte delle imprese, suggerendo che l’economia potrebbe entrare in una tendenza alla contrazione. Il finanziamento sociale si riferisce all’importo totale dei fondi ottenuti dall’economia reale dal sistema finanziario entro un certo periodo ed è un importante indicatore economico.
Inoltre, la moneta ristretta (M1), che comprende l’offerta di moneta in circolazione e i depositi a vista delle imprese, è diminuita dell’1,4% su base annua ad aprile, indicando un’attività economica lenta.
I dati diffusi dall’Ufficio nazionale di statistica cinese il 17 maggio mostrano che da gennaio ad aprile gli investimenti nazionali nello sviluppo immobiliare sono stati di circa 3,1 trilioni di yuan (circa 403 miliardi di euro), in calo del 9,8% su base annua. Rispetto all’anno precedente la superficie di vendita di nuove unità immobiliari commerciali è diminuita del 20,2%, mentre le vendite di immobili residenziali sono diminuite del 23,8%. Il valore delle vendite di nuove proprietà commerciali è stato di 2.806 miliardi di yuan (circa 358 miliardi 344 milioni di euro), in calo del 28,3%, con un valore delle vendite residenziali in calo del 31,1%.
Ad aprile, su 70 città cinesi di grandi e medie dimensioni, solo sei città hanno registrato un aumento mese su mese dei prezzi di vendita di nuovi immobili residenziali commerciali, cinque città in meno rispetto al mese precedente. Le restanti 64 città hanno registrato un calo mese su mese, rappresentando circa il 91% delle città intervistate.
Guan Rongxue, analista senior del Zhuge Data Research Center cinese, ha dichiarato che la pressione al ribasso sui prezzi immobiliari è aumentata ulteriormente in aprile, con una significativa diminuzione del numero di città con prezzi in aumento, toccando un minimo storico. Nel complesso, i prezzi di mercato restano depressi e il punto di fondo non sembra essere stato ancora raggiunto.
Versione in inglese: China Acts to Rescue Failing Real Estate Market Amid Worsening Economic Indicators
