Per anni gli avvertimenti delle persone che parlavano della possibile esplosione della bolla speculativa del mercato immobiliare cinese sono stati considerati come degli “al lupo, al lupo”. Nel primo quarto di quest’anno la situazione del mercato immobiliare ha dimostrato che questa volta i lupi stanno veramente per arrivare dato che i tre fattori che hanno aiutato il mercato degli immobili cinesi a rimanere a galla hanno perso efficacia. Questi tre fattori sono: la fiducia da parte del governo locale nei patrimoni terrieri; gli interessi delle società immobiliari; e le azioni collettive dei proprietari immobiliari per impedire la riduzione dei prezzi delle proprietà.
SURPLUS DEL MERCATO IMMOBILIARE CINESE
Un fatto accertato è che da molto tempo il mercato immobiliare cinese è in unasituazione di surplus e chiunque può valutare la reale salute del mercato con queste due serie di dati.
La prima serie di dati, fornita nel 2012 dall’Associazione di ricerca sul mercato immobiliare cinese, ha suggerito che le nuove zone di costruzione del Paese si avvicinano a due miliardi di metri quadrati, costituendo metà del totale mondiale per anno; oltre il 70%, circa 1,4 miliardi di metri quadrati della nuova area di costruzione sono immobili residenziali, di cui oltre il 40% sono città di primo o secondo livello in Cina.
«I dati hanno rivelato che solo nell’ultimo anno i nuovi appartamenti sono sufficienti a far cambiare casa a metà della popolazione del Paese» e «Se consideriamo una metratura di 36 metri quadrati pro capite, i nuovi appartamenti possono soddisfare una richiesta annuale di oltre 38 milioni di appartamenti», questi sono i commenti fatti dai media del Paese per quanto riguarda la disponibilità di immobili in Cina.
I precedenti dati non includono le aree edili completate nel 2013. La seconda serie di dati è fornita in tre versioni, ognuna differisce marcatamente dalle altre: l’Ufficio nazionale di statistiche ha diffuso la cifra di 1,067 miliardi di metri quadrati; la Bank of America Merrill Lynch ha stimato una cifra di 1,1 miliardi di metri quadrati; un’altra stima afferma che nel 2013 gli appartamenti dell’area urbana residenziale hanno raggiunto i 2,6 miliardi di metri quadrati. L’area totale dei nuovi appartamenti è sconcertante anche se basata sulle stime dell’Ufficio nazionale delle statistiche.
Con un numero così alto di appartamenti, chi sono gli acquirenti reali? Giudicando dai prezzi degli immobili la grande maggioranza delle persone di classe media e bassa non possono permettersi di comprare appartamenti. Quindi gli acquirenti sono principalmente funzionari o persone ricche che cercano di preservare i propri patrimoni. Negli anni recenti questo fatto è stato confermato dalle denunce dei media sugli “alloggi familiari”. Presumibilmente alcuni funzionari di alto rango hanno dozzine di appartamenti; i funzionari di rango superiore come l’ex Ministro delle ferrovie, Liu Zhijun e il membro del Comitato permanente del Politburo, Zhou Yongkang possiedono centinaia di ville.
In giugno 2013 si è diffusa la notizia che ci fossero almeno 6.000 Liu Zhijun a Pechino, intendendo dire che nella capitale della Cina ci sono almeno altre 6.000 persone che possiedono più di 300 appartamenti. Ho pensato che questa affermazione fosse credibile, dato che il Paese pratica la centralizzazione del potere e a Pechino ci sono troppi funzionari con accesso a tutte le opportunità redditizie.
Una richiesta quasi infinita di appartamenti è stata causata dalla necessità di preservare i patrimoni. Nell’ultimo decennio la Cina ha alti tassi di inflazione e l’unica cosa che li mantiene alti è l’aumento dei prezzi immobiliari. Si dice che se una famiglia compri o no un appartamento e il periodo in cui lo acquista sia la causa del gap di ricchezza della classe media. Ora è emersa una riduzione significativa circa il bisogno di preservare i patrimoni tramite l’acquisto di immobili per due ragioni: lacampagna anticorruzione e l’imminente introduzione di una tassa sulle proprietà.
I tre fattori che aiutano il mercato immobiliare cinese a rimanere a galla.
L’enorme bolla immobiliare cinese non è ancora scoppiata solo grazie a tre fattori:
Primo: Gli sforzi continui dei governi locali per sostenere la bolla immobiliare.
A gennaio di quest’anno il Ministro della finanza ha diffuso i dati del 2013 sulle entrate e sulle spese in tutto il Paese. Secondo il Ministro, i governi locali cinesi sono fortemente dipendenti dagli investimenti sugli immobili, come lo scorso anno: l’ammontare del prezzo per l’usufrutto dei terreni statali è arrivato a 4,1 trilioni di yuan, osservando un aumento annuale del 44,6% e superando il record di 3,15 trilioni di yuan del 2011. Mentre le entrate provenienti dall’usufrutto dei terreni statali continuano a crescere altre entrate pubbliche hanno mostrato un trend decrescente e le entrate nazionali pubbliche sono di 12,91 trilioni di yuan, registrando un incremento annuo del 10,1 %, il più basso degli ultimi sette anni.
Questo trend decrescente è continuato durante il primo quarto di quest’anno.
Come sono riusciti i governi locali a impedire il crollo dei prezzi immobiliari? Per quanto assurde possano sembrare le seguenti azioni, sono reali. I governi locali hanno interferito con i prezzi delle principali imprese immobiliari, impedendo a quelle compagnie di abbassare i prezzi per evitare agli acquirenti di perdere fiducia e per evitare il declino del mercato immobiliare.
Secondo: Le società immobiliari si sforzano di impedire il declino dei prezzi degli immobili.
Normalmente quando la prospettiva non è buona, la mossa più saggia potrebbe essere di vendere in anticipo le azioni ad un prezzo ribassato e limitare le perdite. Comunque le società immobiliari cinesi si sforzano di impedire il calo dei prezzi. Perché?
Le dichiarazioni pubbliche dei proprietari di alcune delle principali società immobiliari hanno riferito che i governi locali non gli hanno permesso di farlo. Il presidente della China Vanke, Wang Shi, ha affermato pubblicamente che il governo municipale di Nanjing ha multato la compagnia con 40 milioni di yuan per una riduzione dei prezzi degli immobili, avvenuta nel 2008. Wang ha aggiunto che in alcune città chiave, le autorità locali hanno condotto controlli e ispezioni fiscalicontro la Vanke dopo l’abbassamento dei prezzi degli appartamenti da parte della società. Alcuni governi locali hanno convocato incontri con le società immobiliari, dicendo che non sarebbero state concesse riduzioni di prezzo.
L’affermazione di Wang è stata ripresa da altre società industriali. Alcuni resoconti affermano che durante gli incontri convocati dal Governo con le imprese edili in località come Changsha, Hangzhou e Ningbo i funzionari hanno chiesto agli impresari di non abbassare facilmente i prezzi degli immobili o ridurre l’inventario degli immobili per impedire il diffondersi di un sentimento pessimistico nel mercato. Secondo questi resoconti le principali società come la Vanke e la Poly, che hanno vari progetti in una città, potrebbero produrre un pesante impatto sul mercato se abbassassero i loro prezzi.
Secondo un resoconto di una persona che ha lavorato per lungo tempo nell’industria in un determinato distretto di Ningbo, un impresario edile voleva ridurre il prezzo degli immobili ma il capo di quel distretto gli ha detto di non farlo poiché pensava che una tale mossa avrebbe potuto avere un vasto impatto negativo.
Tuttavia l’intervento del governo locale è solo metà della storia. Le società immobiliari sono anche preoccupate che una riduzione dei prezzi degli immobili possa colpire la fiducia del mercato, portando ad una diminuzione del volume delle transazioni.
A causa dell’eccessiva speculazione il mercato immobiliare cinese, in modo simile al mercato nazionale delle azioni, si basa esclusivamente sulla fiducia. La caratteristica di un mercato simile è che la gente ha fiducia solo quando i prezzi sono in aumento; appena i prezzi iniziano a scendere la fiducia della gente sparisce, provocando una caduta sempre più veloce dei prezzi. Incrementare le vendite con una riduzione dei prezzi può causare sospetto tra gli acquirenti, causando un ulteriore abbassamento delle previsioni dei prezzi.
Secondo alcuni resoconti di mercato, nel primo quarto di quest’anno il numero delle transazioni immobiliari di Hangzhou è stato di 10.112, con un declino annuale del 37,8%; il prezzo medio delle transazioni è di 15.388 yuan per metro quadrato, con un declino attuale dell’11,3%. Secondo gli analisti, una strategia di riduzione dei prezzi potrebbe non produrre un aumento rapido dei volumi delle vendite; al contrario una tale mossa potrebbe avere un effetto domino, scatenando una conseguente diminuzione dei prezzi degli immobili di Changzhou, Ningbo, Yingkou, Lianyungang e Qinhuangdao.
Terzo: Le azioni dei proprietari immobiliari contro l’abbassamento dei prezzi.
Oltre ai due fattori sopra menzionati c’è un terzo fattore che aiuta a sostenere la bolla immobiliare cinese: le azioni dei proprietari immobiliari contro la diminuzione dei prezzi degli immobili.
Dal 2011, a partire da Shanghai e in varie città in tutta la Cina, alcuni proprietari immobiliari hanno chiesto rimborsi in seguito alle riduzioni dei prezzi degli immobili, considerate dai proprietari come “frodi”. Quando una società immobiliare cerca di abbassare i prezzi questi proprietari fanno pressione sugli uffici di vendita, chiedendo agli impresari edili di non ridurre ulteriormente i prezzi. L’ultimo atto di questo spettacolo è avvenuto lo scorso aprile a Chengdu.
In seguito a questi avvenimenti la regolamentazione e il controllo dei prezzi degli immobili cinesi stanno affrontando un dilemma imbarazzante con una caratteristica specificatamente cinese: la gente è scontenta se i prezzi degli immobili non sono ridotti ma una riduzione dei prezzi degli immobili potrebbe portare a un’opposizione collettiva da parte dei proprietari.
NESSUNA BOLLA ECONOMICA PUÒ DURARE PER SEMPRE
Negli ultimi quattro anni il mercato immobiliare cinese è stato sostenuto da questi tre fattori, il più importante dei quali coinvolge i persistenti sforzi da parte dei governi locali per sostenerlo.
Tuttavia tutte le bolle immobiliari sono destinate a scoppiare. In aprile di quest’anno i principali media cinesi hanno iniziato a parlare del possibile scoppio della bolla immobiliare. Il 27 aprile XinhuaNet ha sollevato la questione: «Ora che il mercato economico ha mostrato chiari segni di rallentamento, può continuare ad avere un ruolo fondamentale nell’economia cinese?»
Questa serie di dati ha impedito ai media cinesi di guardare da un’altra parte:
A causa di una marcata riduzione dei prezzi immobiliari, il volume delle transazioni è diminuito invece di aumentare. A febbraio di quest’anno, per la prima volta da febbraio 2011, l’aumento dei tassi dei prezzi degli immobili nuovi, nelle 70 maggiori e medie città in tutta la Cina, ha registrato un doppio declino, sia annuale che mensile. Le ultime cifre diffuse dall’Ufficio nazionale di statistiche affermano che tra le 70 maggiori e medie città, 14 stanno già registrando una crescita mensile pari a zero o una diminuzione dei prezzi degli immobili nuovi. Il segnale più importante è che durante le vacanze del Primo maggio, il volume delle transazioni degli immobili ha raggiunto un nuovo minimo e a Pechino sia il volume delle transazioni che i prezzi delle proprietà di seconda mano sono crollati.
Lo scoppio della bolla immobiliare cinese è solo questione di tempo. L’unica domanda è di quanto e per quanto tempo i prezzi degli immobili precipiteranno.
Il governo cinese auspicherebbe uno scenario in cui lo scoppio della bolla dovrebbe provocare un abbassamento graduale dei prezzi, in modo da poter essere controllato dal Governo, impedendo un crollo drastico che causerebbe un’ondata di panico e un disastro.
Il problema reale è che in un mercato l’offerta e la domanda hanno le proprie leggi. Un intervento forzato può funzionare solo parzialmente e in un dato periodo; non è possibile che funzioni tutte le volte. Le misure che possono essere prese da un Governo per regolare l’economia, hanno determinati limiti e non sono assolute.
He Qinglian è una scrittrice cinese di primo piano ed economista che vive negli Stati Uniti ed è l’autrice di ‘China’s Pitfalls’ [Le trappole della Cina, ndt], che parla della corruzione durante la riforma economica della Cina degli anni 90, e ‘The Fog of Censorship: Media Control in China‘ [La nebbia dei censori: il controllo dei media in Cina, ndt], che affronta la manipolazione e la restrizione della stampa. Scrive regolarmente su questioni sociali ed economiche della Cina contemporanea.
Questa traduzione è una versione riveduta di una traduzione apparsa in precedenza. Leggi l’articolo originale su Voice of America, in edizione cinese.
